Uno de los problemas más frecuentes en los condominios y edificios es el no pago de gastos comunes, los cuales muchas veces los morosos argumentan que debido a su ausencia durante meses en la comunidad o que no ocupan bienes o servicios tales como  ascensores o piscinas,  no les  parecería adecuado cancelar dichos gastos.

Sin embargo, la ley es muy clara al respecto: todos deben cancelar los gastos comunes contribuyendo en la proporción que le corresponde (salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución) y el cobro se efectuara a través del administrador del condominio.

Asimismo, Los gastos comunes deberán ser cancelados con la periodicidad y plazos que estipula el reglamento de copropiedad de su condominio. En caso de morosidad en el pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas se podrá suspender el servicio eléctrico previa autorización del comité de administración.

El cobro judicial de los gastos comunes, se rige por las siguientes normas:

a)    Tribunal competente, es decir el juez de letras respectivo.

b)    Procedimiento aplicable. Articulo 434 y posteriores del código de procedimiento civil dentro del cual se establece el embargo y posterior remate de la unidad.

c)    Titulo ejecutivo. Los avisos de gastos comunes tendrán merito ejecutivo para el cobro de los mismos, es decir se pueden embargar los bienes.

d)    Notificación de la demanda. Este procedimiento se efectúa personalmente o por cedula dejada en el domicilio.

Utilice trabas y cadenas para resguardar el acceso a los estacionamientos de visitas y/o complemente esta acción  con un adecuado  control, por parte de los conserjes o quien corresponda,  de las personas que ocupen dichos estacionamientos.

Asimismo mantenga un directorio actualizado de patentes de las personas que habitan en su comunidad con el objeto de individualizar a los responsables de dichas imprudencias y así evitar que vuelva a suceder.

Si en su comunidad existiese un abuso constante en el mal de los estacionamientos de visitas, podría aplicar multas a los copropietarios, siempre cuando estén estipuladas en el reglamento de copropiedad de su comunidad; en caso contrario, los vecinos tendrían que modificar el reglamento de copropiedad en una asamblea extraordinaria.

Recuerde que la ley de copropiedad, define los estacionamientos de visitas como bienes de uso común y por tanto no pueden  servir para uso exclusivo de un copropietario, ni pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento alguno.

Si usted vive en una comunidad donde se emiten ruidos y que se rija por la ley de copropiedad inmobiliaria, consulte en el reglamento de copropietarios que se señala  y según sea el caso solicite que se cursen las multas establecidas, a través del administrador del condominio o en su defecto al comité de administración.

También puede dirigirse a Carabineros, a la municipalidad respectiva o al Juzgado de Policía Local.

En el caso de ser emisiones de ruido en la vía pública, diríjase o llame a la municipalidad respectiva, los cuales actuaran de acuerdo a su ordenanza municipal o también puede llamar a carabineros.

Las multas pueden llegar a las 5 UTM (183.500 pesos aprox.)

Si en un  condominio existe omisión en el reglamento de copropiedad sobre los ruidos molestos, los copropietarios se pueden organizar para modificar el reglamento de copropiedad, agregando dicha norma  convocando a una asamblea extraordinaria.

Cuando usted tiene problemas en su condominio con filtraciones de agua, lo primero que debe determinar es si el origen de la filtración esta en tuberías o cañerías que forman parte de los bienes comunes o no, ya que en base a esto se determinara en quien recae  la responsabilidad de solucionar dicho problema.

Por ejemplo, si la filtración se origina en una cañería anterior al medidor corresponde a bienes de dominio común y por tanto el administrador del condominio deberá solucionar dicho asunto a la brevedad. En caso de no existir administrador, notifique al presidente del comité de dicha filtración y exija su solución.  Puede recurrir al Juzgado de Policía Local, en caso de no encontrar una respuesta satisfactoria.

Cabe considerar lo planteado en el artículo 6 del decreto N° 46 sobre la Copropiedad Inmobiliaria, el cual señala lo siguiente: “Serán de cargo del respectivo propietario las reparaciones y la mantención de la unidad de su dominio, de sus muros, vigas y de los muros exteriores que no sean estructurales, en la parte que dan al interior de su unidad, pisos, ventanas, puertas y demás bienes que son exclusivos de su respectiva propiedad, como también de las instalaciones respectivas de luz eléctrica, agua, gas, alcantarillado y ventilación, en lo que quede dentro de su unidad, a partir de los empalmes de entrada a la unidad y hasta la salida de la misma. El reglamento de copropiedad podrá establecer que ciertas reparaciones y mantenciones no serán de cargo exclusivo de los copropietarios, tales como las que deriven de la sustitución de instalaciones generales del condominio o sean consecuencia de desperfectos de la red central de ellas.

Los propietarios de unidades colindantes deberán contribuir, por partes iguales, a la conservación de los muros divisorios que no sean estructurales, existentes entre sus respectivas unidades.

Si un copropietario fuere omiso en efectuar las reparaciones de desperfectos que puedan producir daño en otras unidades o en bienes de dominio común, el Comité de Administración le fijará un plazo al efecto. Si las reparaciones no se ejecutaren transcurrido dicho plazo, se procederá conforme a los incisos tercero y cuarto del artículo 32 de la ley”.

Al pagar los gastos comunes muchas veces los comuneros emiten cheques que no poseen fondos, en este caso el banco protesta dicho cheque informando al boletín de informaciones comerciales (cámara de comercio de Santiago) y levanta un acta de protesto.
Luego la comunidad debe comunicarle al deudor que su cheque no posee fondos de tal forma de aclarar su solución y exigir el pago ya que de lo contrario se expone ser multado por la comunidad aplicándole el interés máximo convencional para operaciones no reajustables menores a 90 días, en su  próximo recibo de gastos comunes.
Si el deudor acumulase 3 cuotas impagas, el administrador deberá cortar el suministro de luz a la vivienda, previa autorización al comité de administración.
Recuerde que el gasto común se encuentra pagado cuando la totalidad de dicho monto ha sido cancelado.

Si usted vive en una comunidad acogida a la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria debe comprobar si el reglamento de copropietarios autoriza tener mascotas.

En el caso de verse afectado ya sea por suciedad, ruidos o agresividad de alguna mascota, diríjase al Juzgado de Policía Local para encontrar una solución o derechamente solicite a la administración del condominio la aplicación de un multa.

Es un monto que se cobra a cada copropietario de forma anticipada, para cumplir con los gastos de puesta en marcha del condominio y que deben ser cancelados para afrontar ítems de gastos, que por su propia naturaleza, su pago no puede ser postergado.

Habitualmente en los condominios nuevos, a los copropietarios se les exige un valor, ya sea en UF o en pesos, que puede ser pactada en cuotas.